今回は所有財産のほとんどが金融資産である場合の相続税対策について私の考えを述べたいと思います。

ほとんどの資産が金融資産である場合、納税は可能ですが節税対策には全くなっておりません。額面金額に対してそのまま課税されるからです。

一方、不動産の場合は通常は時価よりかなり低い評価になりますので、時価との差額が評価減になるわけです。

このようなことから、所有資産のほとんどが金融資産である場合には金融資産から不動産へと資産の組み換えを行なうケースが多いのです。

そこで今回は不動産の中でも一般的なマイホームを取得するケースと、アパートとか賃貸マンションを取得するケースを取り上げてご説明したいと思います。

まずはマイホーム。ご承知のようにマイホームの敷地については240㎡まで80%評価減(20%評価)になるという小規模宅地としての評価の特例を適用できます。

例えば、面積が200㎡、時価が１億円(50万円／㎡)、路線価が40万円／㎡の土地の場合の相続税評価額は次のようになります。

◎土地の相続税評価額・・・40万円×200㎡×(1－80%)=1600万円

したがって１億円－1600万円=8400万円の評価減になるというわけです。

また建物に関しても相続税評価額(=固定資産税評価額)は建築費の約50%になりますので、建築費が3000万円であれば1500万円の評価減になります。

両方合わせて9900万円、約１億円です。もし相続税の実効税率が30%だとすれば、マイホームの取得だけで3000万円の節税になるというわけです。

ところで以上は土地を購入した上で新築住宅を建てるという前提なのでどうしても時間がかかってしまいます。

そこで、もし比較的短期間に節税効果を享受したい場合には中古の戸建とかマンションを検討すれば宜しいかと思います。

次はアパートとかマンションといった収益物件を購入するケースです。具体的な節税の仕組みについては省略いたしますが、自宅が無い場合(賃貸物件に住んでいる場合)とか区分所有のマンションに住んでいる場合には小規模宅地としての評価減を使うことができますので、かなりの評価減になります。

小規模宅地としての評価減とは要するに200㎡までの敷地について50%評価になるというものですが、この特例を使えばかなりの評価減になるのです(自宅がある場合には通常そちらについて適用しますので、アパマンの敷地については適用できません)。

私が実例を基に調べたケースでは都内の賃貸マンションの場合、相続税評価額が20%程度になっていました。もちろん物件によって異なる場合がありますが、100のものが20として評価されるわけですから、その効果たるや凄まじいものです。

ところで賃貸物件の場合、入居者がいるかどうか心配になる方がいらっしゃると思いますが、所在場所と管理会社を間違わなければほとんど問題ありません。

まして全額を自己資金で購入する場合には入居者が現れるまで家賃を下げることができますので、リスクという観点からはほとんど問題がないのです。

なお、それでもイヤだという方は購入しなければいいだけの話です。国も税収が減って大変な時期ですから、できるだけ多く納税していただいたほうが良いのです。

税収で貢献するか住宅という居住空間の提供で社会に貢献するかは、その方の考え方次第です。

なお賃貸物件を購入する場合、当面の税収(相続税)は減少しますが、毎年の所得税とか固定資産税等を支払うことになりますので、この面からも社会貢献になるのです。