土地活用の目的、立地と土地の特性を考慮した結果、「アパート経営」がベストだという結論が出たら、次はいよいよどのような物件にするかを考えるステップ。ここで重要なのは、“something special”———つまり“何か特徴のある”物件づくりを心がけるということです。

昔のようにアパートの供給数が少なかった時代は、物件の差別化を意識する必要はありませんでした。高度成長期には地方から都市部に若者がどんどん押し寄せたことで物件そのものが不足し、築年数、設備、外観などに関わらずアパートオーナーは簡単に入居者を得ることができました。一方、物件の数が激増した現代では供給が需要を大きく上回っており、満室をキープするのは容易ではありません。実際、インターネットの物件検索サイトを見ると膨大な数の物件が表示されており、その中から入居者にいかに「選ばれる」建物にするかということが、安定経営のキーとなるのです。

入居者に「選ばれる」建物にするために大切なのは、他物件との差別化ポイントをはっきりさせておくこと。入居者が積極的に「ここに住みたい！」と思える魅力を持たせることが大切なのです。今回のコラムでは、差別化する際に押さえておきたいポイントをご紹介します。

入居者に選ばれる物件にするためには、どのような特徴や魅力を持たせたらよいのでしょうか。ヒントは、「市場のニーズ」にあります。もし活用したい土地の近くに大学や専門学校があれば一人暮らしの学生向けに１K、郊外の閑静なエリアなら2LDK以上のファミリータイプ……といったように、市場のニーズに合わせて建築計画を立てるのです。大手の不動産物件情報サイトなどには、該当するエリアでどのような広さ・間取り・設備の物件のニーズが高いのかをリサーチできるものもあり、計画の参考にすることができます。

その他にも、近隣の不動産会社に聞いてみたり、アパート経営のパートナーとなる管理会社による市場リサーチ結果も参考にしたりと、複合的な視点で検討することをおすすめします。

ニーズを把握したら、次は「どのような特徴を持たせるか」を考えましょう。物件検索サイトに表示されるたくさんの物件の中に埋没してしまわないように、他にはない差別化ポイントを持たせるのです。例えば学生向けの１Kであればセキュリティ設備を充実させる、ファミリータイプなら収納を多めに設けるなど、ニーズに合わせた特色ある設備・仕様を採用することで物件の価値が上がり、入居者が見つかりやすくなるはずです。

仕様や設備などに特色を持たせようとすれば、それ相応のコストがかかります。費用をかけすぎてしまうと、その分のコストを回収するために家賃設定を高くせざるを得なくなり、結果的に入居者獲得が難しくなる事態も考えられます。そこで、コストをかけずとも賢く差別化できる方法をいくつかご紹介しましょう。

一般的に、賃貸住宅では入居者に原状回復に関する条項が設定されているケースが多く、その場合は住まいを入居当時の状態に戻してから退去する必要があります。そのため、ライフスタイルに合わせて大規模な改修を行うことができないという不自由さがあります。そのルールをあえて廃し、「入居者が（退去時の原状回復を気にせず）自由に手を加えることができる」という住まいもまた、大きな差別化ポイントになるでしょう。例えば音楽好きの入居者が防音ルームを設置する、料理好きの入居者がキッチン収納を充実させるなど、さまざまな楽しみを住まいにプラスすることができます。入居者自身が手間とコストをかけた住まいは、必然的に入居期間も長くなる傾向にあります。退去後も大きな特徴を持った物件になることで、入居者を探しやすくなるというメリットも考えられます。

入居者を“探す”よりも、“継続して住んでもらう”ことの方が、実は安定経営のためにはより重要です。なぜなら、新規の入居者を見つけるコストをかけることなく、継続して安定した収益を得ることができるからです。

新築であることや真新しい設備であることだけを差別化ポイントとしている物件は、必ず経年劣化によって価値が下がります。だからこそ「長く住み続けたい」と入居者に思ってもらえるような特徴を建物に持たせることを心がけましょう。住まいに愛着を感じられる、毎日の暮らしに安心感を持てる、コミュニティのつながりが感じられるなど、入居者に「このアパートが好き！」と思ってもらえるような素敵な“ひと工夫”のある、付加価値を持つ物件を計画したいものです。