これまでのコラムでは、土地活用の“目的”を明らかにした上で収益や相続について詳しく学び、理想の収入を得るためのベストな土地活用法を探ってきました。今回のコラムでは、いよいよ具体的な活用方法を検討するプロセスへ。駐車場にするのか、土地を貸すのか、賃貸物件を建てるのかなど、「どのように活用するのか」は事前計画の重要な要素。なぜなら活用の方法がその土地に最適なものであるかどうかが、収益に大きく影響するからです。

例えば、賃貸物件を建てるケースを考えてみましょう。銀座に２階建ての木造アパートを建てる、田園風景の広がる地域に豪華な賃貸マンションを建てる……こういった違和感のある方法を選択する方はほとんどいないでしょう。そもそも法律上建てられないということもありますが、それ以上に“経済合理性”に反するというのが大きな理由です。つまり、銀座で小規模な木造アパートに住みたいというニーズ、高額な家賃を払ってまで田舎の立派なマンションに住みたいというニーズは非常に少なく、所有者のリスクが増すばかりだからです。

土地の活用方法には様々な選択肢があります。では、どのような方法があるのか、その一例をご紹介しましょう。

所有している土地の特性（とくに立地や広さ）によって相続税は変化しますが、次のようなケースでは相続税がかさむことも多いので、とくに相続税納税のシミュレーションを事前にしておくことが望まれます。

これらの中でどれを選ぶべきか？その答えは、実はすでに出ています———そう、今までのコラムで考えてきた土地活用の“目的”を思い出してみましょう。もし、「プラスアルファの収入を得る」ことが目的であるなら、第3回・第４回のコラムで触れた収益の考え方をベースに、年間および月々のキャッシュフローを考え、理想の手取り収入が得られるかどうかをベースに判断するのです。一方、目的が「相続税を節税したい」というものなら、駐車場や定期借地のような活用方法ではなく、アパート・マンション等の「建物を建てる」方法を選ぶべきでしょう。

生活のための余裕資金を得たい、住宅ローンの負担を軽減したい……などの場合は、年間あるいは月間の希望収入を達成できるかどうかが判断基準に。この場合、安定収入が継続的に得られる定期借地、賃貸物件の経営などが想定されます。もし建物を建築することで借入金返済額がかさみ、収入が目減りしてしまう場合は、返済期間を延ばすことで希望収入を実現できる場合も。

相続税がかなりかかるような場合には、相続税の節税効果が大きいアパート、マンション、戸建貸家、貸事務所等がおすすめです。ただし、借入金の返済が進むにつれ節税効果が減少していくため、土地の一部を納税用地として確保しておくのがベターでしょう。

土地活用の“目的”を考慮した上で、「アパート経営」を選ばれる方もいらっしゃるでしょう。ただ、土地の“特性”によってはアパート建築がふさわしくない場合もあります。アパート建築を慎重に考えるべきケースは三つ。

土地活用の具体的な方法を決める際に大切なのは、活用する“目的”をはっきりさせて計画を立てること。長期に渡る収支バランスのシミュレーションや、どういった建物が建てられるのかなどを検討するにあたっては、税法や建築法規などの知識がなければ難しい部分もあるはずです。そのような場合は、決して自己判断で決めようとせず、複数の専門家の意見をバランスよく比較・参考にしながら検討を。そうすることでより満足できる土地活用につながるはずです。