土地活用の目的からアパート経営が最適だとなった場合、次に考えるべきは、誰の名義で建てるのかということ。なぜなら誰が名義人になるのかによって、不動産所得に関わる税金や、いずれ発生する相続税に、大きな差が出てくるからです。土地を所有している「親」が建てる、いずれ相続することになる「子」が建てる、今人気の「法人」で建てる……どの選択肢が一番おトクかは、簡単に判断できるものではありません。賃料収入や借入金の返済などアパート経営に直接関係する収支だけでなく、その他の所得、家族の年齢や就労状況、相続を見越した将来の展望など、様々な要素をトータルに考える必要があるのです。

「名義人の変更ぐらいなら、アパート経営を始めてからでもいいのでは？」と考える人も多いかもしれませんが、アパート経営が一旦始まってしまうと名義変更は至難の技。多くの書類の作成・申請の手間がかかるのはもちろん、不動産取得税や登録免許税などのコストも発生。さらに、借入金返済の名義人変更にあたっては、残額の２％もの違約金が必要になるケースもあるのです。

まずは、個人で建てるか、法人で建てるかを考えてみましょう。正しい判断をするためには、アパート経営で「不動産所得」を得ることになった場合、どのような税金を、どのくらい納税しなければならないのかを知ることが大切です。個人名義と法人名義では課税される税金の種類が異なり、それぞれに課税方式も異なります。

個人名義で建てる際に考えておかなければならない税金は、主に所得税（収入から経費を差し引いた所得に対して5〜45%が課税される）と住民税（所得に対して一律10%が課税される）。アパートの規模によっては事業税（不動産所得から290万円を差し引いた事業所得に対して５％が課税される）が必要となる場合もあります。

大切なのは、アパート経営によって得られる不動産所得だけを考えるのではなく、その他の所得をトータルに考えること。サラリーマンオーナーであれば給与所得、年金生活者であれば雑所得など、家族の所得合計額が年間いくらになるのかを考えてみましょう。その金額から必要な控除額を差し引き、課税される金額を算出すれば、どのくらいの税金を支払わなければならないのかをシミュレーションすることができます。 個人名義の際のポイントは、「累進課税」で税額が設定されることです。つまり、課税される所得が増えれば増えるほど、納める税金も多くなるのです。

法人名義で建てる際に考えておかなければならない税金には、法人税、法人事業税、法人住民税があります。３種類の税金があるという点は個人の場合と同じですが、法人の場合は個人のように税率が細かく分かれていないことが特徴として挙げられます。なお、事業税は支払った時点で経費になるため、それを考慮して通常は次のような所得金額に応じた実効税率を適用して税額を計算します。

個人名義と法人名義−−−両者の特徴を考慮すると、給与所得等の収入がそれほど多くない方が小規模なアパートを1〜2棟建築するケースでは税額を低く抑えることができる「個人名義」がオススメです。一方、給与所得や事業所得等の収入がかなり多い、すでに複数棟のアパートを所有している…といった方の場合は、法人名義で建築することを検討されてみてはいかがでしょうか?

名義人を事前に考えておくことは、相続税の節税対策としても非常に有効です。まずはアパート経営を始める時期と相続のタイミングをイメージしましょう。もし親の名義で建てる場合、建築から数年後に相続するのか、10年・20年後に相続するのかによって、相続税の額が大きく変わってきます。

このように親世代がアパートを建てた場合、相続が発生するタイミングによっては節税効果が大きく下がってしまう可能性があります。かといって、子世代が親から土地を借り受けてアパートを建築するケースでは、相続の発生時期に関わらず相続税の大きな節税効果は期待できません。

こうしたことから、それほど遠くない時期に相続が発生する可能性が高く相続税が高額になりそうな場合は、親世代が建てることをおススメいたします。逆に、当分の間は相続がないと予想される場合には、子世帯が建てることを検討されるのもよいかと思います。

名義を「共有」にするという選択肢も、節税効果を高める方法の一つです。不動産所得が一人に集中すると、課税所得が大幅に膨らみ、それに伴って所得税や住民税が増えてしまうためです。所得を分散して節税する方法の一つとして、「共有」名義も検討しておきましょう。

押さえておきたいのは、青色申告時に受けられる「青色申告特別控除」。10室以上であれば所得から一律65万円が控除されるのですが(10室未満の場合は10万円)、共有名義であればそれぞれが10室以上所有しているということで一人ひとりに65万円控除が受けられます。

節税面でのメリットが大きい「共有」名義ですが、注意すべきポイントもあります。それは共有名義となる配偶者が専業主婦などで第３号被保険者の場合は、家賃収入を得るようになることで扶養親族から外れる可能性があるという点です。共有名義にすることで新たに社会保険の支払義務が発生する場合もあるため、どちらの場合も事前にシミュレーションしておき、収支のバランスをよく考えて実行する必要があります。

いずれのケースでも、誰が建てるかを「事前に」キッチリと考えておくことが、節税効果を高めるための第一歩だと言えるでしょう。家計の収支を今一度洗い出し、それをもとに家族で将来の姿を話し合ってみてはいかがでしょうか。