およそ270坪の大型敷地のオーナーは、このエリアの地主が中心になり設立した創業80年の土地管理会社様。敷地内の３棟の建物はいずれも経年劣化が激しく補修費負担が大きくなることから、建て替えや他の方法も視野に入れて土地の整理・再構築を検討されることになりました。
土地活用による収益を株主に配当として還元するため、イニシャルコストを抑え収支バランスを重視した安定経営を重視。とはいえ、面積は広いものの変形した敷地で、南側と東側には隣の建物が近接しており、賃貸住宅にした場合「日当たりの面で入居者から敬遠されるのではないかと心配だった」とS不動産会社様は話されます。
築80年の店舗併用住宅が建つ南側の一角については、当面現状を維持。残りの敷地を対象として計画がスタートしました。敷地すべてを使って大規模な賃貸住宅を経営した場合、初期コストが大きく膨らむため、リスクが大きくなります。逆に、敷地をすべて駐車場にした場合、初期コストは小さく抑えられるものの、小規模住宅用地の軽減特例が受けられず固定資産税が大幅に増額となり、収益性はダウン。そこで東側のみを賃貸住宅とし、西側を駐車場とする計画を提案。大田区には大規模事業に対しての指導要綱がありますが、戸数を抑えて建築した後、次の計画まで一定期間をあければ指導要綱の適用を受けないため、駐車場用地は時期を見計らって次の賃貸住宅建築用地として活用することも提案に組み込みました。
立地もよく入居者ニーズを見込めることから、建物は３階建て14戸のプランに。初期投資が大きくなりますが、世帯数が増えるため家賃収入でカバーすることが可能になります。「初期投資はなるべく抑えて、安定した収益を継続的に上げられるようにしたい、という希望を叶えられるコストと収益のバランスの良いプランでした。大田区には、15戸以上の建築計画に対して、駐車スペースの確保や雨水貯留施設の設置を義務付ける『開発指導要綱』があり、そのためにかかるコストを削減するために、14戸でのプラン提案をして頂けました」と当時を振り返られます。さらに東側に近接する住居間とのストレスをなくすため、各戸を西側の駐車場に向けて配置することで開放感も確保。国や自治体の補助金を受けて低コストで導入した太陽光発電により、年間40万円ほどの売電収入を見込むこともできます。
「企業であるからには利益を上げることが大前提で、建設が遅れることは即減収につながります。セキスイハイムのユニット工法は構造体に信頼が持てることはもちろん、工期が短くアパート経営を早期に開始できること、仕様が魅力的で建築費に対する採算性も良かったことが決め手になりました。充実した仕様・設備を採用したので、将来の人口構成の変化にも対応できる賃貸住宅になったのではないでしょうか」。S不動産会社様は、アパート経営により収益を上げ、その後は駐車場用地を活用した２棟目のアパート経営も前向きに考えたいと話されました。
建物は敷地東側に寄せて、その分駐車場用地を広めに確保。
２棟目建設の際も、ゆとりをもった配置計画を考えることができます。
オートロックのエントランスでセキュリティにも配慮。アプローチにはダウンライト付きの庇を設置し高級感を演出。やわらかな光が入居者を出迎えます。
２DKの部屋は半透明のスライディングウォールを開放すれば、
広々とした１LDKに。
室内には大型ウォークインクロゼット、玄関には大型シューズインクロゼット。戸建感覚のゆとりある暮らしを実現するプランニングの工夫も、大きな付加価値に。
広めのスペースを確保した洗面と浴室。
追い焚き・浴室乾燥機など人気の設備を採用。
S不動産会社様は、「初期コストをできるだけ抑える」「長く安定した収益を上げる」という点をもっとも重視されていたため、立地や周辺の賃貸住宅市場だけでなく、敷地の状況、25年先までの人口構成の変化などを多角的にリサーチし、入居率を高く維持するための間取りや設備などをご提案。さらに将来を見据えた土地活用のプランもご提案しています。セキスイハイムでは豊富な経験と知識を持つ“住まいと経営のプロフェッショナル”が、一人ひとりのオーナー様のご要望に向き合い、アパート経営をしっかりとサポートいたします。
