http://www.43up.jp/blog/shikatani/ ja Copyright 2010 Tue, 27 Jul 2010 11:00:49 +0900 http://www.sixapart.com/movabletype/ http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss ・賃貸契約期間・・・・・３年 ・賃貸料・・・・・・・・30万円／月 ・フリーレント期間・・・３ヵ月 <中途解約できるフリーレント契約の場合> (１年目) 　　　実際の賃料収入　　　30万円×９=270万円 　　　税務上の収益計上額　30万円×９=270万円　 　　　　(借方)　現金　270万円　／　(貸方)　賃料収入　270万円 ※実際の収入金額をそのまま税務上の収益計上額として処理すれば良いということです。２年目、３年目も同様です。 (２年目) 　　　実際の賃料収入　　　30万円×12=360万円 　　　税務上の収益計上額　30万円×12=360万円　 　　　　(借方)　現金　360万円　／　(貸方)　賃料収入　360万円 (３年目) 　　　実際の賃料収入　　　30万円×12=360万円 　　　税務上の収益計上額　30万円×12=360万円　 　　　　(借方)　現金　360万円　／　(貸方)　賃料収入　360万円 <中途解約できないフリーレント契約の場合> (１年目) 　　　実際の賃料収入　　　30万円×９=270万円 　　　税務上の収益計上額　 　　　　　賃貸期間の合計賃料990万円(30万円×33ヵ月)×12／36=330万円 　　　　 　　　　(借方) 現金　 270万円　／　(貸方) 賃料収入　330万円 　　　　　　 未収入金　60万円　／　 ※中途解約できないということは賃貸借期間である３年間の賃料収入が確定しているということですから、３年間の合計賃料を３年で均等按分した額を毎年の収入として計上すべしと考えるのです。 この事例では当初3ヵ月分についてはフリーレントということでタダにするわけですから、賃貸期間の合計賃料は990万円(30万円×33ヵ月)になります。 そして、この額を均等按分しますので1年目の収益計上額は330万円(990万円×12／36)になるというわけです。 なお実際の入金額は270万円ですから差額の60万円は未収入金として処理することになります。 (２年目) 　　　実際の賃料収入　　　30万円×12=360万円 　　　税務上の収益計上額　330万円　 　　　　 　　　　(借方) 現金　 360万円　／　(貸方) 賃料収入　330万円 　　　　　　 　　　　　　　　　　　／　(貸方) 未収入金　 30万円 ※このように１年目とは逆に、２年目の入金額は360万円ですから差額30万円を未収入金から取り崩すことになります。３年目も同じ。 (３年目) 　　　実際の賃料収入　　　30万円×12=360万円 　　　税務上の収益計上額　330万円　 　　　　 　　　　(借方) 現金　 360万円　／　(貸方) 賃料収入　330万円 　　　　　　 　　　　　　　　　　　／　(貸方) 未収入金　 30万円　　 いかがですか。一口にフリーレントといっても中途解約ができる場合とできない場合では税務上の会計処理はかなり違ってきますので十分ご注意下さい。 ]]> http://www.43up.jp/blog/shikatani/2010/07/post_97.html http://www.43up.jp/blog/shikatani/2010/07/post_97.html Tue, 27 Jul 2010 11:00:49 +0900 ①小規模宅地の特例の適用を受けるケース・・・この特例は納税者にとって最も有利になるように適用する宅地を選択することができるわけですが、一旦選択しますと別の宅地に変更できません。 ②仕入税額控除の計算方法を選択するケース・・・消費税の計算方法については個別対応方式と一括比例配分方式の２つの方法が認められておりますが、一旦選択した方式を別の方式に変更することはできません。 これ以外にも様々なケースがありますが、いずれの場合も２つ以上の選択肢から任意に選択できるものについては更正の請求によって別の有利なほうに変更することはできないことになっております。 このように一旦選択しますと取り返しがつかなくなってしまいますので、事前によくシミュレーションしてから有利なほうを選択するようにして下さい。 なお、以上はあくまで法定申告期限の翌日から１年以内に更正の請求をするケースです。法定申告期限内であればいつでも何度でも申告し直すことが可能です。この場合には後の日付の申告書が採用されます。 以上が「更正の請求」に関するあらましです。それでは次に「減額更正の嘆願」についてご説明いたします。 減額更正の嘆願とは文字通り、税務署長に対して税金を減額してくれるようにお願いするというものです。正に「嘆願」です。 法定申告期限から１年以内であれば上記の更正の請求をすれば良いわけですが、この期限を過ぎた場合にはもはや更正の請求はできません。 そこで納税者としては更正の請求に代えて、この「嘆願」をするわけです。ところでこの「嘆願」は税務署長に対して法的な拘束力を有するものではありません。 したがって税務署長がこれを無視して減額更正の処理を行なわず放置したとしても法的には「不作為」として責任追及することはできません。だからといって明らかに還付請求できる事案についてほったらかしにすることは無いと思いますが・・・。 なお、この減額更正の嘆願は法定申告期限から５年以内であれば可能です。もし、この期限を過ぎた場合にはどうすることもできませんので十分ご注意下さい。 ]]> http://www.43up.jp/blog/shikatani/2010/07/post_96.html http://www.43up.jp/blog/shikatani/2010/07/post_96.html Mon, 12 Jul 2010 16:20:04 +0900 ①家賃を下げる。 ②家賃以外の礼金とか敷金等の一時金を少なくする。 ③リフォームをする。 ④仲介業者にメリットを与える。 以下、順番に解説しておきます。まず①の家賃を下げる方法ですが、市場家賃よりもかなり高いようであれば早急に下げるべく行動に移す必要があります。 自宅を引っ越す場合には引越代とか仲介手数料等、様々な経費がかかりますので多少の家賃の違いであればおいそれとは出て行かないでしょう。 しかしながら、現在のようなデフレの時代において長期間住み続けていた場合には他の物件と比較して相当家賃が高くなっているハズです(デフレであっても通常は家賃を下げないため)。 それにもかかわらず家賃を据え置いている場合には入居者にとってはデメリットしかないので、家賃を下げなければ当然に退去者が続出することになります。 なお現在入居している人の家賃を下げるべき否かについては非常に難しい判断を要しますが、市場家賃と比較してかなりの開きが生じている場合には更新時にこちらから値下げを提案されたらいかがでしょうか?　 先方から何も言ってこないからといってそのままにしているケースが多いと思いますが、入居者は不満を持っているものなのです。既存のお客様を大切にすることは商売の基本中の基本です。 次は②の家賃以外の礼金とか敷金等の一時金を少なくするという方法ですが、これについてはできるだけ柔軟に対応すべきでしょう。 家賃の１、２ヵ月程度であれば、空室が続くことを考えれば大したことはありません。不動産賃貸業も立派な事業であり、他の物件と比較して有利な条件でなければお客様は見向きもません。このことを今一度ジックリと考えていただきたいと思います。 次は③のリフォームをするという方法ですが、これについては家賃との見合いで考える必要があります。 リフォームをしなくても家賃が安ければ意外と入居者は見付かるものです。これについて実例を１つ挙げておきます。 実は私のお客様が所有する物件で２年先には建て替え予定のものがありますが、現在定期借家契約にしております。 定期借家契約というのは要するに期限が来たら必ず立ち退く必要があるものですが、家賃を安くしているため現在は満室なのです(全部で27室)。 なお、この物件は建て替えることが前提なので原状回復義務はありませんので、壁に釘を打ってもOKです。やりたい放題です。このイイカゲンさが受けているのかも? このように特殊なケースではリフォームをする必要はありませんし低家賃戦略で行く場合にはそのままで良いのですが、それなりの家賃を貰いたい場合にはリフォームは必要条件です。 そして最後の④仲介業者にメリットを与えるという対策ですが、これは要するに仲介手数料以外のメリットを仲介業者に与えるというものです。 例えば、仲介手数料以外に家賃の１ヵ月分を広告宣伝費として別途支給するとか、営業マン個人に商品券のポイントを与えるといったことです。 東京都のように世帯数が増えている地域は別として、ほとんどの地域では全体のパイが縮小していますし、今後の回復もほとんど期待できません。 このような厳しい状況下、如何にしてご自分の所有する物件をアピールするかが大切になってくるわけですが、そのためには本来の報酬以外に魅力的なインセンティブが必要になるということです。 不動産所得は確かに「不労所得」ではありますが、それは入居者が決まった後のことです。それまでは一定の投資が必要になるということですからクレグレも間違えないように! ]]> http://www.43up.jp/blog/shikatani/2010/06/post_95.html http://www.43up.jp/blog/shikatani/2010/06/post_95.html Sun, 27 Jun 2010 16:36:04 +0900 ①入居者の人数が５～９人に限定されている。通常のアパートとか賃貸マンションの場合には敷地の広さに応じて戸数は千差万別ですが、グループホームの場合はスタッフと入居者が「家庭的で落ち着いた雰囲気の中で生活を送ること」を主眼としているため、このような制限が設けられているのです。 ただし、土地に余裕がある場合には複数のユニットを設けることができます。例えば、１階と２階にそれぞれ９室を設ければ全部で18室になります。 ②各ユニットには共同の居間・食堂・台所、トイレ、浴室等、およびスタッフルーム(事務所)が必要。つまり独身寮のようなものです。 ところで、このグループホームについては施設が不足しているということで国とか各自治体から補助金をもらえるケースがあります。 金額については自治体によってかなり違っているようですが、建設費について補助金を貰った場合、会計処理はどのようになると思われますか? 例えば1000万円貰った場合、この1000万円は入金のあった年度の収入として確定申告する必要があるのでしょうか? もし、そんなことになれば建築費が足らなくなってしまいます。そこで収入に計上するのではなく建物の取得価額から控除することにしているのです。 「建物の取得価額から控除」しますと減価償却費の計算対象が減りますが、減価償却費が少なくなれば当然ながら不動産所得が増えます。そして不動産所得が増えればそれだけ所得税等が増加するというわけです。 「なんだ、結局、補助金はすべて取り戻されるのか!」、と心配することなかれ。所得税等の税率は人により異なりますがせいぜい20%程度。したがって1000万円の補助金の場合、取り戻されるのは多くて200万円。残りの800万円は貰いドクというわけです。 ところでグループホームを建設した場合の相続税対策としての効果はどうなるのでしょうか? これについては通常のアパート等を建てた場合と同じです。補助金は建物の固定資産税評価額とはまったく関係ありません。 なお、相談を受けた事例は父親と娘さんの両方の敷地を利用するようになっておりましたが、相続税の節税のためには全額借金して父親が建てたほうが有利になります。 いずれにしてもグループホームは全国的に不足しているようです。したがって、敷地条件から通常のアパートでは入居者を探すのが難しいようであれば、こういった介護施設を建設するのも一考に値するのではないかと思います。 ]]> http://www.43up.jp/blog/shikatani/2010/06/post_94.html http://www.43up.jp/blog/shikatani/2010/06/post_94.html Fri, 11 Jun 2010 19:50:31 +0900 ・物件価格・・・・・１戸当たり1300万円×10戸=１億3000万円 ・相続税評価額・・・土地2800万円、建物1200万円、合計4000万円(時価に対する割合　　　　　　　　　　　30.7%) ・利回り・・・・・・表面6.5%、実質4.5% 「相続税対策として効果」 　　評価減額・・・１億3000万円－4000万円=9000万円　 　　節税額・・・・3000万円(9000万円×税率30%のケース) 「毎年の手取り収入」 　　１億3000万円×4.5%=585万円(所得税控除前) いかがですか?　金融資産１億3000万円で収益物件を購入しますと、それだけで相続税が3000万円安くなりますし、また毎年の手取り収入が585万円増えるのです。借金がゼロですから、たとえ空室が発生してもそれほど大きな問題にはなりません。 このように金融資産がたくさんある場合には、都心にある築浅で管理の行き届いた物件を購入することで相続税という難題をクリアーすることができるのです。 　　 それでは所有する物件が不動産等だけで金融資産があまりない場合はどうでしょうか?　実際はこういったケースが多いのですが、このようなケースでも収益物件の購入は相続税対策として有効なのでしょうか? これについては既にお分かりだと思いますが、収益物件の購入は実際上難しいのです。金融資産がほとんど無いわけですから借金するしかありません。 ところが利回りが実質で4.5%しかないのですから、キャッシュフローはおそらくマイナスになります。 4.5%もあるのだから金利を３%としても十分やっていけるのではないかと考える人がいたとすると、その方は不動産投資とか借入金の仕組みがまったく分かっていないのです(業者からすると、こういったお客様はカモです)。 今回はこれらの仕組みについての解説はしませんが、4.5%程度の物件を全額借金してやっていけるワケがないのです(詳しく知りたい方は、小著「アパマン経営、なぜ失敗するのか?」の中の「Jリートの場合、なぜ表面利回りが５%の物件でも利益が出るのか?」を参照して下さい)。 このように説明すると、それではもう少し利回りの良い物件ではどうなのかと考える方がいらっしゃると思いますが、確かにもっと良い利回りの物件はあります。 例えば、かなり年数が経っているとか、地方・郊外物件です。このような物件の場合には全額を借金して購入してもキャッシュフローはプラスになるケースが多いと思います(このような物件の場合、確かにリスクはありますが、他に収入がかなりある方であればリスクテイクできます)。 しかしながら今回私が提起した課題は相続税対策です。相続税対策のためには物件価格と相続税評価額との間にかなりの開きがなければなりませんが、利回りの高い物件の場合には両者にほとんど差がないのです。 場合によっては相続税評価額のほうが時価よりも高いケースがあります。このことは特に建物について言えます。建物の相続税評価額は固定資産税評価額とイコールですが、固定資産税評価額は建物というハードに対して付けられるものです。 そして、いったん付けられた評価額は計算の仕組み上、徐々にしか下がりませんので需給関係によっては時価が逆転するケースはよくあるのです(以前は建物の価値は15年でゼロになると言われておりました)。 いかがですか?　金融資産のあまりない方が相続税対策のために収益物件を購入するという選択肢はほとんどありえないということが理解できたでしょうか? ただし、所有している不動産を現金化して収益物件を購入するというやり方はアリです。上述しました金融資産をたくさん所有している方の場合も、そもそもは不動産等を売却したからこそ資金ができたのです。 このように収益物件を購入する対策一つとっても、その人の状況によって有効である場合もあればダメな場合もありますし、組み立て方によって有効になるケースもあるというわけです。 こんな当たり前のことがまったく分からないまま実行に移す人がナント多いことか!　是非、皆様方は頭が擦り切れるまで考えてからトライするようにしていただきたいと思います。 ]]> http://www.43up.jp/blog/shikatani/2010/05/post_93.html http://www.43up.jp/blog/shikatani/2010/05/post_93.html Thu, 27 May 2010 10:55:28 +0900 今回は所有財産のほとんどが金融資産である場合の相続税対策について私の考えを述べたいと思います。 ほとんどの資産が金融資産である場合、納税は可能ですが節税対策には全くなっておりません。額面金額に対してそのまま課税されるからです。 一方、不動産の場合は通常は時価よりかなり低い評価になりますので、時価との差額が評価減になるわけです。 このようなことから、所有資産のほとんどが金融資産である場合には金融資産から不動産へと資産の組み換えを行なうケースが多いのです。 そこで今回は不動産の中でも一般的なマイホームを取得するケースと、アパートとか賃貸マンションを取得するケースを取り上げてご説明したいと思います。 まずはマイホーム。ご承知のようにマイホームの敷地については240㎡まで80%評価減(20%評価)になるという小規模宅地としての評価の特例を適用できます。 例えば、面積が200㎡、時価が１億円(50万円／㎡)、路線価が40万円／㎡の土地の場合の相続税評価額は次のようになります。 ◎土地の相続税評価額・・・40万円×200㎡×(1－80%)=1600万円 したがって１億円－1600万円=8400万円の評価減になるというわけです。 また建物に関しても相続税評価額(=固定資産税評価額)は建築費の約50%になりますので、建築費が3000万円であれば1500万円の評価減になります。 両方合わせて9900万円、約１億円です。もし相続税の実効税率が30%だとすれば、マイホームの取得だけで3000万円の節税になるというわけです。 ところで以上は土地を購入した上で新築住宅を建てるという前提なのでどうしても時間がかかってしまいます。 そこで、もし比較的短期間に節税効果を享受したい場合には中古の戸建とかマンションを検討すれば宜しいかと思います。 次はアパートとかマンションといった収益物件を購入するケースです。具体的な節税の仕組みについては省略いたしますが、自宅が無い場合(賃貸物件に住んでいる場合)とか区分所有のマンションに住んでいる場合には小規模宅地としての評価減を使うことができますので、かなりの評価減になります。 小規模宅地としての評価減とは要するに200㎡までの敷地について50%評価になるというものですが、この特例を使えばかなりの評価減になるのです(自宅がある場合には通常そちらについて適用しますので、アパマンの敷地については適用できません)。 私が実例を基に調べたケースでは都内の賃貸マンションの場合、相続税評価額が20%程度になっていました。もちろん物件によって異なる場合がありますが、100のものが20として評価されるわけですから、その効果たるや凄まじいものです。 ところで賃貸物件の場合、入居者がいるかどうか心配になる方がいらっしゃると思いますが、所在場所と管理会社を間違わなければほとんど問題ありません。 まして全額を自己資金で購入する場合には入居者が現れるまで家賃を下げることができますので、リスクという観点からはほとんど問題がないのです。 なお、それでもイヤだという方は購入しなければいいだけの話です。国も税収が減って大変な時期ですから、できるだけ多く納税していただいたほうが良いのです。 税収で貢献するか住宅という居住空間の提供で社会に貢献するかは、その方の考え方次第です。 なお賃貸物件を購入する場合、当面の税収(相続税)は減少しますが、毎年の所得税とか固定資産税等を支払うことになりますので、この面からも社会貢献になるのです。 http://www.43up.jp/blog/shikatani/2010/05/post_92.html http://www.43up.jp/blog/shikatani/2010/05/post_92.html Tue, 11 May 2010 11:20:22 +0900 ①不動産管理会社の設立・・・現金出資による方法のみ ②不動産所有会社の設立・・・現金出資による方法と、現物出資による方法に分かれる。 このうち不動産管理会社については既にご存知だと思いますし所有会社とは基本的考え方が異なりますので、今回は不動産所有会社についてだけ相互に比較する形でご説明したいと思います。 まず現金出資により不動産所有会社を設立する方法ですが、この場合には出資者は次のように分かれます。 イ.親だけが出資するケース ロ.子だけが出資するケース ハ.親と子の両方が出資するケース これらのうち、いずれを採用するかはその時の状況によって異なりますが、「イ.親だけが出資するケース」は当事務所のお客様の中にはほとんどありません。あったとしても子供がいないケースぐらいです。 なお、子供が出資する場合で出資する資金を子供が持ち合わせていない場合には、親が贈与したり貸し付けたりします。そして貸し付ける場合には子供に支給する役員給与から返済してもらうことになります。 ところで、親が出資しますと出資の対価としてもらうことになる株式(有限会社等は出資という)が相続財産になりますが、ほとんどを役員給与として支給すれば評価額がそれほど上がりませんので、それほど心配する必要はありません。 また、もともと相続税がほとんどかからないという場合にはどなたが出資者になっても全く問題にならないわけです。 一方、現物出資による方法は現物を持っている人が出資者にならざるを得ません。例えば建物を現物出資する場合、建物を所有している親が当然に出資者になるわけです。 そうしますと出資の対価としてもらうことになる株式が相続財産になるわけですが、多額の役員給与を支給すれば法人にはほとんど資産が残りませんので、株式の評価もタダ同然というわけです。 それでは現金出資による方法と現物出資による方法では、どちらが相続税の節税になるのでしょうか? これについては少し考えていただくと分かるのですが、ほとんどの場合、現物出資によるほうが有利になります。 その理由は現金出資による場合には法人が建物を購入するわけですが、その購入代金が建物の譲渡者である親のほうに移るからです。 通常は資金繰りの関係から長期に分割して支払うことになるわけですが、いずれにしても建物の所有者に資金が移り、それが相続財産として相続税の課税対象になってしまうのです。 ところが現物出資の場合には売買ではなく出資ですから購入代金を法人に支払うということはありませんので相続財産にはならないのです。 もちろん上述しましたとおり株式については相続財産となりますが、役員給与等として支払ってしまえば残るのは出資した建物だけになりますので、株式の評価額は徐々に低くなっていくのです。 なお現金出資による方法であろうと現物出資による方法であろうと、役員には原則として相続人が就任すべきです。 そうすれば支給する役員給与が相続財産から除外されるだけでなく、納税資金として貯めておくことができるからです。 いずれにしても、様々な節税方法のうち、いずれの方法を採用するか、あるいは組み合わせるかによって、結果が相当違ってきますので、必ずこういったことを専門にしている会計事務所に依頼するようにして下さい。後悔、先に立たずです。 なお現物出資による場合は出資する不動産の価格(時価)を不動産鑑定士に鑑定してもらう必要があります。 ]]> http://www.43up.jp/blog/shikatani/2010/04/post_91.html http://www.43up.jp/blog/shikatani/2010/04/post_91.html Tue, 27 Apr 2010 16:50:03 +0900 マイホームを購入したり建設する場合には共有にするケースがよくあります。その理由は各種の贈与の特例があるため夫婦それぞれの親とか祖父母から資金援助を受けられるようになっているからだろうと思います。 ところで、このように共有の場合には出資額に応じて持分登記するわけですが、もし出資額と登記した持分が違っている場合には差額に対して贈与税が課税されます。 具体例を挙げてご説明しましょう。例えば、マイホームの購入資金が5000万円で夫婦それぞれの出資額が次のようになっていたとします。 夫・・・出資額4000万円(うち夫の親からの贈与1500万円、残り2500万円は銀行ローン) 妻・・・出資額1000万円(すべて妻の親からの贈与) こういった場合、夫の持分を4／5、妻の持分を1／5として登記すれば特に問題ないのですが、もし夫の持分を1／2、妻の持分を1／2として登記すれば次のように妻は夫から1500万円の贈与を受けたものとして贈与税が課税されます(基礎控除の110万円は無視)。 贈与対象額・・・5000万円×1／2－1000万円＝1500万円 このようにマイホームの場合には持分登記を間違えると贈与税が課税される可能性があるということを多くの人がご存知なのですが、アパマンの場合にはなぜか間違える人が多いのです。 例えば、今年初めて確定申告したお客様の中に２億円ほどの賃貸用マンションを購入された方がいらっしゃいます。 事前にお話を伺ったときは奥様が100%取得されたということだったので奥様だけの確定申告でいいのかと思っていたところ、登記簿を見ますと奥様の持分が４／５、ご主人の持分が１／５となっているではありませんか。 このお客様のケースでは借金の額1億4000万円が次のように奥様の持分より少なかったのでそれほど大きな問題にならなかったのですが、もし多かったとしたら面倒になるところでした。 借入金の額１億4000万円<奥様の持分１億6000万円(２億円×４／５) ところで、このケースでは初めての確定申告だったのでどうにか対応できたのですが、最近相談に見えた方の場合は７～８年前から間違えたまま確定申告してきているのです。 このお客様はかなりの資産家で相続対策のために沢山の賃貸マンションを所有されているのですが、資金の出資額と登記持分が全く合っていないのです。 どういうことかと言いますと、建築資金を母親名義で借りているのですが、建物の持分を母親と子供がそれぞれ２分の１ずつにして登記しているのです。 そして、それに基づいて確定申告しているため母親の所得が少なくて子供の所得がかなり多いという歪(いびつ)な状態になっているのです。支払利息を全額母親に計上し、子供はゼロとして計上しているわけですから当然です。 このお客様の借入金は８億円近くもありますので、もし建物の２分の１を母親が子供にタダで贈与したものとして贈与税が課税されたらたまったものではありません。 現在、どのように対応しようか思案中ですが、不動産の登記持分と出資額が一致していないと税務上、大変な問題を抱えることになりますので皆様方も十分お気を付け下さい。 なお、このお客様の確定申告の原稿はお客様ご自身が行い、税理士はメクラ判を押していたようなのです。また融資している銀行とか登記をした司法書士は気が付かなかったのでしょうか?　これから少しずつ解明されていくことになろうかとは思いますが呆れてしまいます。 http://www.43up.jp/blog/shikatani/2010/04/post_90.html http://www.43up.jp/blog/shikatani/2010/04/post_90.html Mon, 12 Apr 2010 12:31:53 +0900 前回は消費税の還付に関する実例を２つご紹介したのですが、今回はアパートを建て替えた場合の税務上の注意点について実例を元にご紹介することとします。 アパートとか貸家を建て替える場合には次のような様々な経費がかかりますし、建て替え中は収入がゼロになりますので、通常は大幅な赤字になります。 ◎建物の取壊し費用・・・建物の構造とか所在地あるいは解体業者により異なりますが(近所にウルサイ人がいると解体作業を手作業で行なう必要がありますので、かなりの高額になる場合があります)、だいたい坪当たり３～５万円ほどになるのではないでしょうか? したがって、例えば床面積が100坪の木造アパートで坪当たりの解体費が３万円であれば300万円になります。 ◎建物等の除去損失・・・未償却残高のある建物等を取り壊した場合には、その時点で未償却残高を一時に経費に算入します。 例えば、建物とか附属設備の未償却残高が200万円であれば200万円を全てその年度の経費に算入することになります。つまり、それまで行なっていた減価償却はその時点で終了するということです。 ただし、白色申告の場合には不動産所得がゼロになるまでしか経費にできません。つまり不動産所得の赤字と他の所得を損益通算することはできないということです。 ◎立退料・・・アパートとか貸家を建て替える場合には現在の入居者に立ち退いてもらう必要があります。 この場合はオーナーの都合ということなので立退料を支払うのが一般的です。それでは、この立退料はいくらほどになるのでしょうか?　 これについては千差万別なので一概にいくらとは言えないのですが、家賃の５～６ヵ月分位が一般的なのではないでしょうか?　引越し代とか住み替えのための諸費用の合計額がだいたいこのようになるということです。つまり実費精算です。 ただし、中にはゴネル方がいらっしゃるので、建て替え予定の場合には若干余計に資金を見積もっておく必要があります。 今年確定申告したお客様のケースでは最高額が140万円余りでした。家賃は43,500円ですから32ヵ月以上です。因みに最低額は３万円で平均は約23万円です(25人)。 また、立ち退きに伴い立退き業者に手数料を支払うのが一般的です(このお客様の場合は手数料が100万円チョットかかりました)。建設会社がやる場合にはサービスが多いのではないでしょうか? なお預っている敷金についてはその時点で返還する必要がありますが、これについては当然ながら経費に算入することはできません。 ところで建て替えの場合には建物を取り壊すわけですから、入居者に原状回復義務はありません。当たり前です。 このように建物を建て替える場合には多額の経費がかかりますし、上述しましたとおり建て替え中は収入がありませんので、通常はかなりの不動産所得の赤字が発生します。 この赤字については他に所得があるとか建て替え物件以外に沢山の物件を所有している場合には損益通算することにより節税できるのですが、そうでない場合には通常は翌期以降に繰り越して、その時点の黒字の所得と損益通算することになります。 この制度を一般的に純損失の繰越控除と言いますが、赤字の所得を前年に繰り戻して、既に納めた税金を返してもらうこともできます。これを純損失の繰り戻し還付と言います。 ところで、この繰り戻し還付は原則として前年分しかできませんが、前年の所得よりも赤字の所得が多い場合にはどうすれば良いのでしょうか? これについては控除しきれない額を翌期以降３年間まで繰越控除できることになっております。つまり両方の制度を併用できるということです。 上述しましたお客様のケースでは赤字の額が1500万円近くもありましたので、両方の制度を併用することとしました。 いずれにしても、これらの制度は青色申告者だけに認められている特典です。したがって皆様方の中に数年の内に建て替えを検討されている方がいらっしゃるのであればできるだけ早急に青色申告に変更されることをお奨めいたします。善は急げです。 http://www.43up.jp/blog/shikatani/2010/03/post_89.html http://www.43up.jp/blog/shikatani/2010/03/post_89.html Thu, 25 Mar 2010 20:06:42 +0900 「その1・・・姉妹で自宅併用の複合ビルを建てたケース」 AさんとBさんは姉妹ですが(いずれも現在は独り者で、かなりのご高齢)、評価額の高い場所にそれぞれ若干の土地を所有しておりました。 このままでは相続税もそれなりにかかりますし、土地を遊ばせておくのももったいないということで自宅併用の貸ビルを計画、昨年の連休明けに完成・引渡しを受けることができたという事例です。 このビルは１階と２階の半分を店舗として第三者に、そして２階の残り半分は孫の家族に住居用として貸し、自分たちは３階に住むという構成になっています。 そして建物の持分は姉妹でほぼ半分ずつですが、こういった建物を建築した場合、建物に係る消費税の還付額はどのように計算するのでしょうか? これについては、まず建物の床面積で利用区分毎に建築費等を按分し、それに係る消費税をそれぞれ計算する必要があります。 この場合、自宅部分は事業用ではありませんので当然ながら還付請求額の計算から除くことになります。 次に課税売上割合を計算するわけですが、店舗部分の賃貸料は孫に貸している住宅部分の賃貸料よりは圧倒的に多いわけですから、結果として課税売上割合はかなり高くなります。 そして上記で計算した建物に係る消費税(店舗部分と孫に貸している住宅部分)に、この課税売上割合を掛けた額が仕入税額控除額の対象となるわけです。 なお以上の計算は当然ながら姉妹でそれぞれ別々に行なう必要がありますし、消費税の還付を受ける場合には税抜き経理が必要ですから(税込み経理をすると還付を受けた消費税に対して所得税がまた課税されます)、それなりに手間がかかるというわけです。 これ以外にも細かくて複雑な処理がいくつかありましたので、担当者も５回ほど修正を余儀なくされました。 このように消費税の還付と言っても、複合ビルであるとか共有である場合には非常に手間がかかってくるわけです。会計事務所も意外と大変なのです。 「その２・・・弁護士が賃貸マンションを購入したケース」 次にご紹介するのは法律事務所を経営するある弁護士が、賃貸マンション１棟を購入したケースです。 ご承知だと思いますが、弁護士事務所とか司法書士事務所には数年前から過払金返還請求で沢山のお客様が行列をなしています。大手の弁護士事務所がテレビコマーシャルをガンガン出しているのも、そういったお客様を獲得しようとしているのです。 そういうわけで、弁護士事務所とか司法書士事務所は儲かって仕方がないのですが、そんな折、とある九州の弁護士の方から購入した賃貸マンションの記帳代行を依頼されたのです。 私の事務所では顧問契約について「経理は自分でコース」と「全ておまかせコース」の２つのコースをご用意しているのですが、ほとんどの方は「経理は自分でコース」を選択されます。こちらのほうが料金が安いからです。 ところが、この方は「全ておまかせコース」を選択されたのです。これはある意味、当然ですね。儲かって仕方がないわけですから、面倒な会計処理は会計事務所に丸投げするのが普通です。 それはともかく、この人の年収はここ数年8000万円前後です。年収ではあるのですが、２人のパートの方の給料が１人当たり120万円程度ですし、事務所も自宅併用でほとんどコストがかかりません(かなり地方の事務所です)。 そういうわけで事業所得も6000～7000万円程になるのですが、こういった方が賃貸マンションを購入して建物に係る消費税を還付請求した場合、どれほどの額が還付されると思いますか? 利回りが10%の２億7000万円程度のマンションを購入した場合、年間の家賃収入は2700万円です。しかしながら通常は期の途中で購入しますので購入した年度の家賃収入はここまでは行きません。 このお客様も９月頃購入されたのですが、１階の店舗部分が未入居であること、それ以外の住居部分も入居率が80%程度であったことから初年度の家賃収入は800万円ほどでした。 このようなことから課税売上割合は91%(8000万円／(8000万円＋800万円))にもなったのです。これを建物に係る消費税に掛けた額が仕入税額控除の対象となりますので、ウンと還付されるというわけです。 なお、このお客様は昨年度より簡易課税方式を選択されていたのですが、基準期間(２年前)の課税売上高が5000万円を超えておりましたので、原則課税方式が強制適用されたのです。 もし5000万円以下であったとしたら簡易課税方式が適用され、還付額はゼロになるところでした。アブナイ、アブナイ。 因みに、この方の還付額は660万円ほどでしたが、これは本来収めるべき事業所得に係る消費税を控除した後ですから、全くオメデタイお話です。 ]]> http://www.43up.jp/blog/shikatani/2010/03/post_88.html http://www.43up.jp/blog/shikatani/2010/03/post_88.html Tue, 16 Mar 2010 14:27:26 +0900 現在サラリーマンをしているAさん、相続で取得した遊休地にアパートを建築すべく、ハウスメーカーの担当者と打ち合わせ中であるが、その建築プランの概要はだいたい次のとおりである。 ・Aさんの年収・・・1000万円(奥さんは専業主婦) ・間取り・戸数・・・2LDK×12戸 ・建築費・・・・・・１億500万円(うち消費税500万円) ・完成予定・・・・・22年9月末 このままでは当然ながら消費税の還付を受けることはできない。またAさん自身、かなりの給与収入を貰っているので、できれば所得分散を図りたいと考えている。 そこで専業主婦をしている奥さんを代表取締役とする同族法人を設立、法人が個人から土地を借りてアパートを建てるプランとする。なお奥さんには役員給与を支給することとする。 <スケジュール> 1.法人の設立登記・・・平成22年３月15日に登記申請する(決算月はアパートの完成予定である９月とする)。 2.開業届出書等の提出・・・平成22年３月25日に税務署、県税事務所、市町村役場に各種の届出書等を提出する。この中には当然ながら消費税課税事業者選択届出書を含む。 3.自動販売機の設置・・・建築予定地に自動販売機を設置すべく業者と打ち合わせた結果、平成22年５月初旬に設置することとする。 4.アパートの完成・・・予定どおり、平成22年９月下旬にアパートが完成、引渡しを受ける。 5.法人税、消費税の確定申告・・・９月決算なので11月が法人税および消費税の確定申告期限であるが、消費税は売上よりも仕入(※)のほうが圧倒的に多いので還付請求になる。 (※)消費税の世界では不動産の取得(建設、購入)も仕入という。 なお、このケースで売上げに係る消費税をゼロとすると、建物に係る消費税が500万円であるから還付税額は500万円ということになる。 以上、極めて大雑把な説明ですが、大体のニュアンスは掴めたのではないでしょうか? ところで、この事例は新規にアパートを建てるケースですが、当然ながらアパートを購入する場合とか、個人が所有するアパートを同族法人に売却する場合も対象となります。 したがって、いずれかに該当する方は時間も限られておりますので、できるだけ早急に会計事務所に相談するようにして下さい。 因みに私の事務所には大勢のお客様から問い合わせが来ております。ただ今、決算でそれなりに忙しいのですが、頑張って対応させていただいております。 ]]> http://www.43up.jp/blog/shikatani/2010/02/post_87.html http://www.43up.jp/blog/shikatani/2010/02/post_87.html Fri, 26 Feb 2010 18:50:34 +0900 不動産管理会社とか不動産所有会社を設立する人が増えておりますが、法人を設立する当たってどのような点に注意したら良いのでしょうか? 個人事業の法人成りに当たっての一般的な注意点とか登記上の注意点については書かれている書物がありますが、不動産賃貸業に限定して解説しているものは見当たりませんので、今回はこの業種に的を絞って詳しく解説しておくこととします。 ①目的・・・法人の場合、法令に触れなければ基本的に何でもできるのですが、それはあくまで定款とか登記簿に記載している範囲に限定されます。 そのため、いずれやるかも知れないことをアレコレ羅列しておきたいと考える人がいらっしゃるのですが、銀行から借金する場合、このことがマイナスに作用する場合があります。 と言いますのは、不動産賃貸業とは別の事業を兼業する場合、金利の安い住宅ローンを受けられない銀行がほとんどなのです(受けられる銀行であっても全体の10%以下という条件が付けられています)。 別の言い方をすれば次のようになります。つまり法人の場合、以前は金利の高い事業ローンしか受けられなかったのが、一定の条件に該当すれば個人のマイホーム資金と同様、金利の安い住宅ローンを受けられるようになったというわけです。 私は10年ほど前から不動産所有会社を設立すべく様々な銀行に当たっていたのですが、その当時は私の知る限り安い金利で融資する銀行はありませんでした。 お客様と一緒に取引銀行に相談したりしていたのですが、どこも色よい返事をしてくれないのです。 そこで仕方なく銀行からの借金はすべて返済し、個人に対する長期の分割払いで対応しておりました。金額にして数百万円から数千万円程度だったので、どうにかなっていたのです。 このように書くと規模が小さいので銀行がイチイチ相手にしなかったのではないかと思われるかも知れませんが、それぞれのお客様は別に個人で10億円近くのマンション建築資金を銀行から借りているのです。 つまり、これらのお客様はかなりの資産家であり節税の一環として個人の所有する築年数の経過した物件を法人に売却しようとしたが、その当時は銀行にそういった融資制度が設けられていなかったというわけです。 ところが最近になって上述したような条件をクリアーすれば法人であっても住宅ローンを組んでくれる銀行が増えてきたのです。 このような現状に鑑み、会社の事業目的は不動産関連に限定すべきでしょう。もし何らか別の事業もやりたい場合には、別途法人を設立したほうが良いと思います。 ②資本金の額・・・以前は資本金の額が会社の信用度を現していましたが、最近は最低資本金制度が廃止されたこととも関連して、資本金と会社の信用度との関係が基本的に無くなりました。 したがって、資本金の額は基本的にいくらでも良いわけですが、会社を設立しますと登録免許税とか定款認証代、司法書士等に係る報酬がかかりますので、少なくともそれらを賄うのに必要な額は最低限必要となります。 なお不動産所有会社の場合には不動産を取得するための資金とか各種経費、例えば不動産取得税、登録免許税等がかかりますが、それらは通常、金融機関から借金することになります。 ③住所・・・法人を設立する場合、当然ながら法人としての本店所在地を決める必要があります。 一般の会社であれば事務所を借りるでしょうから、その住所を法人の本店所在地としますが、不動産賃貸業者の場合にはほとんどの場合、事務所を借りることはありません。 そこで通常は個人の住所地を法人の本店所在地とするわけですが、個人の住所地といっても１人に絞れないケースがあります。 田舎にいる両親が出資者とか役員になるケースもあるでしょうし、兄弟が役員等になるケースもあります。 このような場合には誰の住所地を本店の所在地にすべきか迷いますが、基本的には事業の中心となる人の住所地にしたほうが良いでしょう。 その理由は原則として本店所在地に管轄税務署(県税事務所、市町村役場を含む)から様々な書類とか案内書が郵送されて来るからです。また税務調査がある場合にも当然ながら、その税務署等が担当することになります。 なお、郵便物の送付先については本店所在地とは別の所に届け出ることが可能ですが、あまりにも離れていると不審に思われるかも知れません。 このように法人を設立する場合には検討すべき事柄がイロイロありますので、いきなり司法書士事務所に行くのではなく、できるだけ事前に会計事務所と相談するようにして下さい。 http://www.43up.jp/blog/shikatani/2010/02/post_86.html http://www.43up.jp/blog/shikatani/2010/02/post_86.html Mon, 15 Feb 2010 16:50:20 +0900 前回のブログではキャッシュフローコンサルティングについて簡単に触れましたが、今回はどの程度、節税になるのかについて具体例を挙げてご説明させていただきます。 あまり複雑な事例では分かりづらいと思いますので、現在作成しているパンフレットに記載している２つの事例でご説明いたします。いずれも当事務所において実際に実行したお客様の実例を若干アレンジしたものです。 (Aさんのケース) ・家族構成 Aさん・・・サラリーマン44歳、給与収入890万円、アパートの年収約1500万円 奥さん・・・パート43歳、給与収入210万円 子供・・・２人(中学生と小学生) ・所有財産 相続したアパート２棟(12戸＋10戸)、借入金なし ・ご相談の内容 アパートの借金返済が終了し所得税がかなり増えてきた。どうにかならないか。 ・対策の内容 アパート２棟のうち１棟を奥さんに売却する。 ・節税効果 以下、いずれも所得税と住民税の合計額です(10万円未満四捨五入)。 「初年度」 Aさん・・・現状550万円、対策後280万円(270万円の減税) 奥さん・・・現状20万円、対策後150万円(130万円の増税) 合計・・・現状570万円、対策後430万円(140万円の減税) 「15年間」 Aさん・・・現状7890万円、対策後4090万円(3800万円の減税) 奥さん・・・現状220万円、対策後2100万円(1880万円の増税) 合計・・・現状8110万円、対策後6190万円(1920万円の減税) (Bさんのケース) ・家族構成 Bさん・・・サラリーマン52歳、給与収入420万円、貸ビルの年収約2800万円 奥さん・・・青色専従者50歳、専従者給与98万円 子供・・・２人(高校生と中学生) ・所有財産 貸ビル１棟、借入金残高5200万円 ・ご相談の内容 所得税が徐々に増えてきた。どうにかならないか。 ・対策の内容 貸ビルを新設法人に売却する(建物のみ)。なお、新設法人の社長には奥さんが就任する。 ・節税効果 以下、いずれも所得税と住民税の合計額です(10万円未満四捨五入)。 「初年度」 Bさん・・・現状370万円、対策後50万円(320万円の減税) 奥さん・・・現状0万円、対策後100万円(100万円の増税) 法人・・・現状0万円、対策後40万円(40万円の増税) 合計・・・現状370万円、対策後190万円(180万円の減税) 「15年間」 Bさん・・・現状5710万円、対策後680万円(5030万円の減税) 奥さん・・・現状0万円、対策後1490万円(1490万円の増税) 法人・・・現状0万円、対策後770万円(770万円の増税) 合計・・・現状5710万円、対策後2940万円(2770万円の減税) いかがですか?　不動産を移転しただけで、これだけ税金の額が違ってくるのです。もちろん、ある程度のコスト(不動産取得税、登録免許税、会計事務所に対する報酬等)はかかりますが、長期的にはかなりの節税になります。 税金が高い高いと愚痴を言っていても問題は一向に解決しません。所得税とか住民税というのは毎年かかるわけですから、スタートは早いほどメリット大です。したがって、できるだけ早く資産税に詳しい会計事務所に相談に行かれることをお奨めいたします。 なお、Bさんのケースでは売買物件が貸ビルでしたので建物に係る消費税がそれなりに還付されましたし、交渉の結果、金利もかなり安くなりました(会計事務所が別の銀行を紹介すると言うと、今までの銀行が金利を見直してくれるケースが多い。なお事業用物件の場合、通常はかなり金利が高い)。メデタシ、メデタシ。 http://www.43up.jp/blog/shikatani/2010/01/post_85.html http://www.43up.jp/blog/shikatani/2010/01/post_85.html Mon, 25 Jan 2010 13:42:30 +0900 借金が無ければ全額を自己資金で建てたのと同じであり、経営が非常に安定する。したがって、もし繰上げ返済できるお金があるのであれば返済に充当すべきである。 借金があるから支払利息という経費を計上できるのであって、もし借金を返済すると累進課税でかなりの税金を持っていかれる。私であれば、その資金は別の不動産投資に充当する。 税金がかかるといっても所得税と住民税を合わせても50%以上にはならない。したがって余裕資金があるのであれば借金の返済に充当したほうが良い。私なら、そうする。 いかがですか?　いずれの考えに賛同されますか?　なかなか難しい問題ですが、これについては次のような観点から現状を冷静に分析すべきだと思います。 ①繰上げ返済することにより具体的にどれほど税金が増えることになるのか? 繰上げ返済すれば当然ながら不動産所得は増えますが、不動産所得が元々それほど多くないとか、繰上げ返済する金額がそれほど多くない場合には税金が増えるといっても大したことがない場合があります。 また、たとえ繰上げ返済することにより不動産所得が増えたとしても様々な方法で節税できるケースもあります。 ②繰上げ返済することにより生活に余裕が無くならないのか? 繰上げ返済することにより、余裕資金がほとんど無くなるのであれば問題です。いくら繰上げ返済したほうが良いといっても、モノには限度があるということです。 このように一方が常に正しくて一方が常に正しくないということはありません。ケースによって繰上げ返済したほうが良い場合もありますし、しないほうが良い場合もあるのです。 したがって、ご自分のケースで、いずれが良いか、よく考えてから実行していただきたいと思います。 ]]> http://www.43up.jp/blog/shikatani/2010/01/post_84.html http://www.43up.jp/blog/shikatani/2010/01/post_84.html Mon, 11 Jan 2010 17:25:21 +0900 平成22年度の税制改正に係る税制改正大綱が21年12月22日に発表されましたが、その中に「消費税の仕入控除税額の調整措置に係る適用の適正化」という項目が新たに設けられました。 これについては既にご承知だと思いますが、要するにアパートかマンションに係る消費税の還付請求につき歯止め措置を設けようとするものです。 ご参考のために書いておきますと、大綱の文章は次のようになっています。 「① 消費税の仕入控除税額の調整措置に係る適用の適正化 消費税の課税の適正化の観点から、調整対象固定資産の取得に係る仕入控除税額が過大であった場合に減額する調整措置の対象となるよう、次の見直しを行います。 イ.事業者免税点制度の適用の見直し 次の期間（簡易課税制度の適用を受ける課税期間を除きます。）中に、調整対象固定資産を取得した場合には、当該取得があった課税期間を含む３年間は、引き続き事業者免税点制度を適用しないこととします。 (ｲ) 課税事業者を選択することにより、事業者免税点制度の適用を受けないこととした事業者の当該選択の強制適用期間（２年間） (ﾛ) 資本金1,000 万円以上の新設法人につき、事業者免税点制度を適用しないこととされる設立当初の期間（２年間） （注１）上記の改正は、(ｲ)に該当する場合には平成22 年４月１日以後に課税事業者選択届出書を提出した事業者の同日以後開始する課税期間から適用し、(ﾛ)に該当する場合には同日以後設立された法人について適用します。 （注２）調整対象固定資産とは、棚卸資産以外の資産で100 万円（税抜き）以上のものをいいます。 ロ 簡易課税制度の適用の見直し イにより、引き続き事業者免税点制度を適用しないこととされた課税期間については、簡易課税制度の適用を受けられないこととします。」 以上ですが、これでは分かりにくいと思いますので、簡単に解説しておきます。 1.今回の改正は還付を受けられなくしたのではないということ。 まず最初にシッカリと理解していただきたいのは、今回の改正は消費税の還付請求をできなくしたのではないということです。 つまり改正後であっても従来どおり還付請求できるが、還付を受けた消費税については３年後に返還しなければならない可能性が高まったということです。 2.既に還付請求した人については適用されない。 今回の改正は22年３月31日までに還付を受けた人は適用されません。つまり既に還付を受けた人は取り戻されることはないということです。良かったですね。 なお、以上は税制改正大綱をもとにした解説です。多分、予定通りに改正されると思いますが、22年３月31日までに改正される法律により最終的に確定されます。 http://www.43up.jp/blog/shikatani/2009/12/post_83.html http://www.43up.jp/blog/shikatani/2009/12/post_83.html Mon, 28 Dec 2009 17:58:28 +0900