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アパートか区分所有マンションか?

皆様方が不動産投資をする場合、アパートと区分所有マンションのいずれを選びますか?

私の所にはサラリーマンの方を筆頭に様々な方が不動産投資の相談に見えるのですが、比較的多いのが上記の質問です。

アパートとマンションでは見た目も違いますし、当然ながら価格も異なります。

例えば、中古のアパート1棟(8戸程度)では3000万円から5000万円ですが、中古の区分所有マンション1戸では場所にもよりますが500万円から1500万円です。

したがって、イザ投資しようと思うと当然ながらアレコレ心配になります。

ところで、この選択についてはいろんな人がいろんなことを仰います。マンションを仲介している不動産会社では例えば次のような論調でマンションの良さを吹聴します。

「やはりマンションでしょう。マンションの場合には管理会社がシッカリ管理しているため修繕計画はバッチリですし、利便性も高いので将来にわたって入居者確保にそれほど苦労しません。また複数戸を買っておけば遺産分割で揉めることもありません。」

一方、アパート推進派も負けておりません。
「アパートの良さは何と言っても土地・建物の全てを所有することにあります。全部が自分のものですから古くなればいつでも建て替えることができますし、更地にして売却することもできます。またアパートのほうが一般的に利回りが高いのです。」

議論しあえばいくらでも出てきますが、世の中にアパートとマンションの両方が厳然と存在していることを考えると、片方が良くて片方がダメだということではなさそうです。

それではどうすれば良いのでしょうか? これについては本人のアパマンに対する考え方も当然ながら関係してきます。

例えば最近相談に来られたお客様の場合、1棟売りのマンションしか購入しないと仰るのです。

その理由は木造アパートの場合にはどうしても上下階の騒音が問題となるからとのことでした。

しかしながら、これについてはそれほど神経質になる必要はないのではないかというのが私の考えです。

実は私は浪人時代から大学生時代、その後の国家試験の勉強中を通じて賄い付きの貸家とかアパートに何度か住み替えたのですが、騒音についてはそれほど気になりませんでした。大人が考えるほど若い人は騒音に無頓着なような気がします。

そうはいっても本人が気になるのであれば無視するわけにはいきません。なお、1棟売りのマンションの場合にはアパートと同じような特徴を有しているということができます。

ところでアパマン投資をする場合、どのようなスタンスで実行するのが良いのでしょうか? 人がやっているから自分もやるというのはいただけません。

これについてはまず投資目的を明確にすることからスタートするのが良いのではないでしょうか。

例えば、退職後の個人年金とする、現時点での副収入とする、相続税を安くする、配偶者にご褒美として渡す、ダメ息子・娘のための将来の安定収入を確保する等々です。

そして、目的が決まれば次は投資金額をいくらにするかを決めます。例えば、副収入が目的である場合、具体的にいくら欲しいのかを明確にします。

例えば月額20万円欲しいとしますと、それに必要な物件価格等が逆算で求められますので、そのような物件を探せば良いわけです。

この場合に大切なことは、それ以上の物件は探さないことです。人間というのはついつい欲が出て当初の目的を逸脱していくキライがあるのですが、それで失敗するケースが何と多いことか!

目的が達成されたのであれば、それ以上は手を出さないというのが成功の鉄則です。


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