最近、中古のアパートとか賃貸マンションを購入する人が増えておりますが、これらの耐用年数が何年になるかを正確に言える人は少ないようです。

一番多いのが、新築時の耐用年数から筑後経過年数を差し引いて求めるというやり方です。例えば、アパートの新築時の法定耐用年数が22年の場合(木造のケース)、築５年であれば22年－5年で17年とするやり方です。

常識的に考えると一見良さそうですが、残念ながら税務の取り扱いは次のようになっております。

<原則・・・見積法>
　業務の用に供した時以後の使用可能期間の年数を見積もる。

<例外・・・簡便法>
　法定耐用年数の全部を経過したもの・・・・・・法定耐用年数×0.2
　
　法定耐用年数の一部を経過したもの・・・・・・法定耐用年数－経過年数×0.8

　　　※いずれの場合も計算結果に１年未満の端数があればその端数は切捨て、２年未満となるときは２年とする。

このように税務上の原則的取り扱いは各自で耐用年数を見積るということになっているのです。そして、もし見積ることが困難な場合は一種の簡便法として上記のような方法でもOKだということなのです。

つまり、最初に挙げた法定耐用年数から経過年数を単純にマイナスするやり方は認められていないのです。

それでは実際上、どのように決定すれば良いのでしょうか?　これについてはやはり個別に判断するしかないと思います。つまり、通常は簡便法で計算し、その計算結果が短くなりすぎるケースでは各自で見積もるということです。

例えば、計算した結果、耐用年数が３年になったとします。皆様方はこの３年を採用されますか?　

耐用年数が短いということは毎年の減価償却費が多くなるので税金対策上は有利ではないかという考えの方もいらっしゃることでしょう。ところがこの考え方には大きな欠陥が潜んでいます。

耐用年数というのは一度採用すると変更は出来ません。したがって、慎重に決定しなければならないのですが、もしこのアパートを10年返済の借入金で購入した場合、借入金は10年で返済するにもかかわらず減価償却だけは３年で終了してしまうのです。

ご承知のように減価償却費というのは経費になるだけでお金が出て行くわけではありません。一方、借入金の元金返済額は経費にならないにもかかわらずお金だけ出て行くのです。

つまり、耐用年数を３年にした場合、減価償却費を計上できる間は全く問題ないのですが、それを過ぎた４年目からはキャッシュフローが厳しくなるのです。どういうことかと言いますと、４年目からは減価償却費を計上できないためそれだけ不動産所得が多くなり、その結果、所得税が増えます。

また、借入金の利息についても元金の返済が進むにつれて徐々に減っていきますので同様に所得税が増える要因になるのです(元利均等返済方式の場合は逆に元金返済額は増えていきます)。

このように減価償却の期間が借入金の返済期間に比較して短い場合にはいろいろと問題を抱えることになるのです。

このようなことから、先程のケースでは建物の耐用年数を３年ではなく10年程度に敢えて長くするのです。税務上、簡便法による耐用年数よりも長い場合には全く問題ありません。