相続対策としてアパートとか賃貸マンションを建てる人は多いのですが、運悪く建築中に事業主であるお父さまが亡くなるというケースもあります。

このようにアパート等が完成する前に相続が発生した場合にはどのように評価するのでしょうか?　これについては次のように評価することになっております。

(1) 土地・・・・自用地(更地)として評価します。つまり何の評価減もないということです。ただし、建て替えのケースでは「小規模宅地としての評価減」は適用できます。

この「小規模宅地としての評価減」というのは賃貸物件の敷地については全部で200㎡までについて50%だけ減額してくれるというものです。つまり、今までの事業を継続するためにアパートを建て替える場合には、たとえ建築中であったとしてもその敷地についてこの特例を適用できるということです。

建て替える前に相続が発生していたら適用できたのに、建て替えたばかりに適用できなくなったのでは可愛そうだということでこのような取扱いになっているわけです。

(2) 建物・・・・原則として、それまでに支払った費用の70%相当額で評価します。つまり、30%の評価減になるわけです。そうすると建築費全額を契約時点で支払っても70%で評価できるのかという疑問が生じますが、これについては税務は次のように規定しています。

つまり、「工事進行度合いに応ずる費用」に対して70%相当額で評価するとしているのです。これについては若干分かりずらいので具体例を挙げてご説明することにします。

例えば、ハウスメーカーと１億円の工事請負契約を締結し、その工事が２分の１程度完成した時点で相続が発生した場合で考えてみます。

このケースで、もしハウスメーカーにそれまでに6000万円支払っていた場合、工事進行度合いに応ずる5000万円(１億円×1/2)については70%で評価するが、5000万円を超える1000万円(6000万円－5000万円)については前渡金として、そのままの額を資産として計上しなければならないというわけです。

つまり、建物については3500万円(5000万円×70%)で評価し、前渡金については額面どおり1000万円で評価することになりますので合計額は4500万円となります。

6000万円というお金が4500万円で評価されるわけですから、4500万円から6000万円を差し引いた1500万円だけ全体としては評価減になります。

このように建て替え期間中であっても若干は評価減になるということですが、できればこのようなことにならないよう、できるだけお父さまがお元気なうちに計画すべきでしょう。自分が計画した建物が見られるということはこの上なくうれしいものです。